Noi modificari legislative cu privire la vanzarea terenurilor agricole situate in extravilan

Prezentam in cele ce urmeaza cele mai importante modificari pe care care  Legea le introduce:

Nulitatea absoluta este inlocuita de nulitatea relativa

Conform prevederilor Legii sanctiunea principala aplicabila in cazul nerespectarii dreptului de preemptiune instituit de Legea nr. 17/2014,  respectiv in cazul in care nu sunt obtinute avizele necesare prevazute de  Legea nr. 17/2014 este nulitatea relativa. Anterior modificarii  Legea nr. 17/2014 prevedea pentru aceste cazuri sanctiunea mult mai  severa: nulitatea absoluta a contractului incheiat.

Conditii pentru incheierea unui antecontract de vanzare

Pentru a apela la instanta de judecata in vederea pronuntarii unei hotarari judecatoresti care sa tina loc de contract de vanzare, Legea nr. 17/2014  instituia initial (pe langa alte cerinte in legatura cu respectarea dreptului de preemptiune) si conditia ca antecontractul respectiv sa fie incheiat in  forma autentica. Prin modificarile aduse conform Legii nr. 68/2014 s-a eliminat necesitatea formei autentice pentru antecontractul de vanzare. In schimb noile modificari instituie necesitatea ca terenul ce face obiectul antecontractului sa fie inscris in rolul fiscal si in cartea funciara.

Una dintre principalele modificari aduse de Legea 68 a vizat sanctiunea  aplicabila in cazul in care vanzarea terenurilor agricole extravilane se face fara respectarea dreptului de preemptiune al preemptorilor conform Legii 17 sau fara obtinerea avizelor emise de Ministerul Apararii Nationale,  Ministerul Culturii si Ministerul Agriculturii si Dezvoltarii Rurale. In prezent, ca urmare a modificarii Legii 17, sanctiunea aplicabila pentru  nerespectarea acestor prevederi consta in nulitatea relativa. Varianta  initiala a Legii 17 sanctiona nerespectarea acestor prevederi cu nulitatea  absoluta.

Precizam ca Legea 17 prevede in prezent doua tipuri de nulitati care se  aplica in cazul instrainarii prin vanzare a terenurilor agricole extravilane  fara respectarea anumitor prevederi ale Legii 17, respectiv nulitatea  absoluta si nulitatea relativa.

Nulitatea absoluta

Conform art. 7 alin. (7) din Legea 17, daca in termenul de 30 de zile in care oferta de vanzare a terenului este afisata la sediul primariei si pe site-ul primariei niciunul dintre preemptori (i.e. coproprietari, arendasi, vecini, statul roman prin Agentia Domeniilor Statului) nu isi exercita dreptul de  preemptiune la cumpararea terenului, vanzarea terenului este libera, urmand ca vanzatorul sa instiinteze in scris primaria cu privire la vanzare. In cazul  in care vanzarea catre terti se face la un pret mai mic decat cel  solicitat in oferta de vanzare afisata la sediul primariei ori in conditii mai  avantajoase decat cele cuprinse in oferta de vanzare, aceasta vanzare va fi  lovita de  nulitate absoluta.

Precizam ca in conformitate cu normele metodologice la Legea 17 aprobate prin Ordinul nr. 719/740/M.57/2333/2014, in masura in care in oferta de vanzare nu este prevazuta nicio conditie, terenul se poate vinde in orice  conditii, cu exceptia diminuarii pretului. Astfel, in cazul in care oferta de  vanzare prevede doar pretul, vanzarea libera a terenului de catre vanzator se poate face doar la acelasi pret din oferta de vanzare sau la un pret mai  mare. In legatura cu celelalte conditii de vanzare, mentionam ca acestea  pot fi stabilite in mod liber de catre partile contractului de vanzare. Astfel, partile pot stabili conditiile in care se va face plata pretului (e.g. pretul va fi achitat de catre cumparator integral la momentul semnarii contractului de vanzare sau la un moment ulterior sau va fi achitat in rate), momentul la  care va opera transferul dreptului de proprietate cu privire la teren (e.g. la semnarea contractului de vanzare sau la momentul achitarii integrale a  pretului) etc.

In cazul in care oferta initiala de vanzare afisata la sediul primariei prevede pe langa pretul de vanzare a terenului si alte conditii in care va opera  transferul dreptului de proprietate (e.g. plata integrala a pretului la  semnarea contractului de vanzare), vanzarea libera catre terti nu poate  opera in conditii mai avantajoase pentru cumparator (e.g. plata pretului de vanzare in rate). O astfel de vanzare este lovita de nulitate absoluta in  conditiile art. 7 alin (7) din Legea 17.

Nulitatea relativa

Art. 16 din Legea 17 prevede ca vanzarea terenurilor agricole situate in  extravilan fara respectarea dreptului de preemptiune potrivit art. 4 din  Legea 17 sau fara obtinerea avizelor prevazute la art. 3 si 9 este interzisa si se sanctioneaza cu nulitatea relativa. Astfel, ca urmare a modificarii Legii  17 prin Legea 68, sanctiunea nulitatii absolute prevazute de art. 16 a fost inlocuita cu sanctiunea nulitatii relative.

Aceasta sanctiune se va aplica contractelor de vanzare ce se vor incheia  fara respectarea urmatoarelor reguli:

-asigurarea conditiilor pentru exercitarea dreptului de preemptiune la  cumpararea terenurilor agricole extravilane recunoscut de Legea 17  coproprietarilor, arendasilor, proprietarilor vecini si statului roman prin  ADS, in aceasta ordine, la pret si in conditii egale. Astfel, daca un contract de vanzare cu privire la un teren agricol extravilan este incheiat fara ca  vanzatorul sa fi parcurs procedura prevazuta de Legea 17 pentru ca  preemptorii sa isi poata exercita dreptul de preemptiune la cumpararea  terenului, sau daca ordinea imperativa a preemptorilor nu este respectata  la selectia cumparatorului (e.g. un arendas si un vecin ofera acelasi pret  pentru teren si vanzatorul vinde terenul vecinului nerespectand ordinea  imperativa a preemptorilor prevazuta de Legea 17), contractul de vanzare astfel incheiat este lovit de nulitate relativa;

– obtinerea avizului specific al Ministerului Apararii Nationale. Acest aviz  se obtine numai in cazul vanzarii libere a terenurilor agricole situate in  extravilan pe o adancime de 30 km de la frontiera stat si tarmul Marii  Negre, catre interior, precum si cele situate in extravilan la o distanta de  pana la 2.400 m fata de obiectivele speciale ale Serviciului Roman de  Informatii, Serviciului de Informatii Externe, Serviciului de Protectie si  Paza, precum si ale Ministerului Apararii Nationale, Ministerului  Afacerilor Interne si Ministerului Justitiei. Astfel, in cazul in care vanzarea terenului se face catre un preemptor, obtinerea acestui aviz nu este  necesara;

– obtinerea avizului specific al Ministerului Culturii in cazul vanzarii  terenurilor agricole extravilane pe care se afla situri arheologice, in care au fost instituite zone cu patrimoniu arheologic reperat sau zone cu potential arheologic evidentiat intamplator. Acest aviz se va obtine doar  daca primaria unde se afla situat terenul elibereaza o adresa prin care  confirma ca este necesar avizul specific al Ministerului Culturii. Obtinerea acestui aviz este obligatorie indiferent daca vanzarea terenului se face catre un preemptor sau catre un tert cumparator;

– obtinerea avizului emis de catre structura centrala a Ministerului  Agriculturii si Dezvoltarii Rurale in cazul in care terenul are o suprafata mai mare de 30 de hectare sau de catre structurile teritoriale ale  Ministerului Agriculturii si Dezvoltarii Rurale in cazul in care terenul are o suprafata de pana la 30 de hectare inclusiv. Acest aviz se emite de catre  structurile Ministerului Agriculturii si Dezvoltarii Rurale in termen de 2  zile lucratoare de la expirarea termenului de 5 zile lucratoare in care  structurile ministerului au obligatia sa verifice indeplinirea conditiilor cu  privire la exercitarea dreptului de preemptiune. In cazul in care conditiile prevazute de lege sunt indeplinite, structurile ministerului vor emite un  aviz final pentru vanzare iar in cazul in care nu au fost indeplinite conditiile prevazute de Legea 17, structurile ministerului vor emite un aviz negativ.

Nulitatea absoluta versus nulitatea relativa

Pentru a intelege mai bine consecintele nulitatii absolute si ale nulitatii  relative, consideram necesar precizarea catorva aspecte principale cu rivire la nulitatea absoluta si nulitatea relativa. Ambele tipuri de nulitati au ca efect desfiintarea contractului si a actelor juridice subsecvente acestuia. Ca efect al desfiintarii contractului, partile contractuale vor trebui sa  restituie in natura sau prin echivalent toate prestatiile primite in baza  contractului desfiintat.

Nulitatea absoluta a contractului se aplica in cazul  in care contractul se  incheie cu nerespectarea unei dispozitii legale instituite pentru ocrotirea  unui interes general, precum si atunci cand legea prevede in mod expres  incidenta nulitatii absolute in cazul  nerespectarii anumitor prevederi  legale. Spre deosebire de nulitatea  absoluta, nulitatea relativa intervine  in cazul unui contract incheiat cu  nerespectarea unor dispozitii legale  instituite pentru ocrotirea unui interes particular. Nulitatea  absoluta poate fi invocata de orice persoana  interesata, oricand, fara  limitare  in timp,  fie pe cale de actiune, fie pe cale  de exceptie.  In plus, instanta de judecata are obligatia de a invoca din  oficiu nulitatea  absoluta. In cazul nulitatii relative, aceasta poate fi  invocata numai  de cel al carui interes este ocrotit prin dispozitia legala  incalcata,  pe cale de actiune in cadrul termenului de prescriptie de 3 ani  sau oricand  pe cale de exceptie. Nulitatea relativa nu poate fi invocata din oficiu de  catre instanta.

Consideratii

Din cele precizate mai sus, rezulta cu claritate faptul ca nulitatea absoluta intervine de regula ca urmare a nerespectarii unor dispozitii legale instituite  pentru ocrotirea unui interes general in timp ce nulitatea relativa intervine ca urmare a nerespectarii unor dispozitii ce ocrotesc un interes particular.Astfel, este foarte neclar de ce legiuitorul a inteles sa sanctioneze cu  nulitate absoluta vanzarea catre terti a terenului agricol extravilan la un  pret mai mic ori in conditii mai avantajoase decat cele cuprinse in oferta de vanzare [art. 7 alin. (7)] si cu nulitate relativa vanzarea care se incheie cu  nerespectarea regulilor privind (i) respectarea dreptului de preemptiune la cumpararea terenurilor agricole extravilane; (ii) obtinerea avizului  specific al Ministerului Apararii Nationale; (iii) obtinerea avizului specific al Ministerului Culturii si (iv) obtinerea avizului emis de catre structurile  Ministerului Agriculturii si Dezvoltarii Rurale [art.16]. Oare a fost o simpla eroare a legiuitorului la momentul la care a redactat Legea 68? Oare  intentia reala a legiuitorului a fost de a modifica sanctiunea nulitatii  absolute cu cea a nulitatii relative in cazul art. 7 alin. (7) in loc de art. 16?Altfel, este discutabil de ce pentru vanzarea terenului la un pret mai mic sau in conditii mai avantajoase decat cele din oferta de vanzare afisata de  primarie intervine nulitatea absoluta in masura in care interesul ocrotit intr-un astfel de caz este unul particular, in schimb ce sanctiunea nulitatii  relative se aplica pentru nerespectarea prevederilor privind obtinerea avizelor din partea ministerelor abilitate, in masura in care prevederile legale aplicabile pentru acest cazuri sunt menite sa acopere un interes general.  Astfel, interesul ocrotit in cazul art. 7 alin. (7) din Legea 17 este cel al preeemptorilor interesati de cumpararea terenului care ar fi dorit achizitionarea terenului in cazul in care vanzarea s-ar fi facut la un pret mai mic sau in  alte conditii decat cele cuprinse in  oferta vanzatorului afisata la sediul  primariei.  Pentru ocrotirea  acestui interes, consideram ca sanctiunea  nulitatii  relative  a contractului de vanzare incheiat la un pret mai mic  sau in conditii mai avantajoase decat cele din oferta initiala a vanzatorului ar fi fost suficienta.

In schimb, este foarte neclar de ce sanctiunea nulitatii relative se aplica  contractelor de vanzare incheiate cu nerespectarea prevederilor Legii  17 cu privire la obtinerea avizelor din partea ministerelor competente.  Interesul general ocrotit prin intermediul acestor prevederi legale este  unul indiscutabil general. Astfel, securitatea nationala poate fi afectata in  cazul in care se instraineaza terenuri agricole ce sunt amplasate la 30 de  km de granitele statutului roman sau la o distanta mai mare de 2.400 m  fata de obiectivele speciale ale Serviciului Roman de Informatii,  Serviciului de Informatii Externe, Serviciului de Protectie si Paza, precum si ale Ministerului Apararii Nationale, Ministerului Afacerilor Interne si  Ministerului Justitiei fara avizul Ministerului Apararii Nationale. De  asemenea, interesul general este evident si in cazul vanzarii terenurilor agricole extravilane pe care se afla situri arheologice, in care au fost  instituite zone cu patrimoniu arheologic reperat sau zone cu potential  arheologic evidentiat intamplator.

 

avocat COLTUC MARIUS VICENTIU